Risikoklassen bei Logistik- und Light-Industrial-Investments

Im Bereich der Industrie- und Logistikimmobilien werden Investments typischerweise nach ihrem Risiko-Rendite-Profil klassifiziert. Die Einteilung erfolgt üblicherweise in Core, Core+, Value Add und Opportunistic. Diese Klassifizierung ist international anerkannt und wird von institutionellen Investoren, Fonds und Family Offices verwendet – auch für Logistikimmobilien und Light-Industrial-Objekte in der Region Stuttgart.

1. Core: Sicherheit vor Rendite

Core-Investments gelten als die sicherste Anlageklasse. Der Fokus liegt auf langfristigem Kapitalerhalt und stabilen Mieteinnahmen.

Typische Merkmale

• Top-Standort (z. B. Region Stuttgart, München, Rhein-Main)
• Moderne Immobilie in sehr gutem baulichem Zustand
• Langfristige Mietverträge (ca. 10 Jahre)
• Bonitätsstarke Mieter
• Vollvermietet, kaum Investitionsbedarf

Beispiel Logistik

• Neubau von 2023
• DHL oder DB Schenker als Mieter
• 10 Jahre Restlaufzeit, ESG-konform, vollvermietet

2. Core Plus: Etwas mehr Rendite, etwas mehr Risiko

Core+ bietet etwas höhere Renditen bei leicht erhöhtem Risiko.

Merkmale

• Gute Lage und gute Objektqualität
• Kleinere Vermietungs- oder Modernisierungsmaßnahmen möglich
• Restlaufzeiten häufig 5–8 Jahre
• Moderate Investitionen notwendig

Beispiel

• Logistikzentrum mit 5 Jahren Restlaufzeit
• Einer von fünf Mietern kündigt in drei Jahren
• Kleine Modernisierung erforderlich

3. Value Add: Wertsteigerung im Fokus

Hier steht die Wertsteigerung im Vordergrund. Investoren erwerben Immobilien mit Optimierungspotenzial.

Typische Maßnahmen

• Neuvermietung und Mietsteigerung
• ESG-Sanierung
• Erweiterungen, Nachverdichtung, Umnutzung, Repositionierung

Merkmale

• Teilweise Leerstand, kürzere Mietverträge
• Ältere Gebäude mit Investitionsbedarf

Beispiel

• Produktionshalle, Baujahr 1995
• 30 % Leerstand, Mietniveau unter Marktniveau
• Dachsanierung erforderlich, nach Vermietung deutliche Wertsteigerung möglich

4. Opportunistic: Die höchste Risikoklasse

Hier steht nicht der laufende Cashflow, sondern die maximale Wertschöpfung im Fokus.

Typische Maßnahmen

• Projektentwicklungen und Komplettsanierungen
• Revitalisierung, Abriss und Neubau
• Brownfield-Entwicklung, Nutzungsänderung

Merkmale

• Hoher Leerstand, kein oder geringer Cashflow
• Hohe Investitionen, lange Haltedauer
• Höhere Entwicklungsrisiken

Beispiel

• Alte, leerstehende Produktionsliegenschaft
• Abriss und Neubau eines Logistikparks
• Verkauf nach Fertigstellung

Besonderheiten bei Logistikimmobilien

Core-Logistik

Typisch sind:

• Neubau mit 10–12,5 m Hallenhöhe
• Zahlreiche Rampen und Direkteinfahrten sowie Sprinkleranlage, ESG-konform
• Top-Lage an Autobahnen, langfristige Mietverträge

Typische Mieter: Amazon, Lidl, DHL, Fiege, Dachser.

Value-Add-Logistik

• Ältere Hallen mit zu geringer Hallenhöhe
• Wenige Rampen, Modernisierungsbedarf
• Neuvermietung erforderlich

Besonderheiten bei Light Industrial

Light Industrial umfasst überwiegend Produktionshallen, Forschungs- und Entwicklungsflächen, Service- und Werkstattimmobilien, Gewerbeparks sowie Flex-Flächen – Kombinationen aus Produktion, Lager und Büro.

Hier wird die Risikoklasse stärker durch die Nutzungsflexibilität bestimmt. Ein modernes Light-Industrial-Objekt mit mehreren Mietern kann trotz kürzerer Mietverträge ein attraktives Investment sein, da sich Flächen oft leichter nachvermieten lassen als hochspezialisierte Logistikimmobilien.

Welche Faktoren bestimmen die Risikoklasse?

Neben Lage und Objektqualität fließen vor allem folgende Faktoren in die Einordnung ein:

• Restlaufzeit und Bonität der Mietverträge
• Baujahr und baulicher Zustand
• Leerstandsquote und Nachvermietungsrisiko
• ESG-Konformität und Sanierungsbedarf
• Drittverwendungsfähigkeit der Fläche
• Finanzierungsstruktur und Kapitalkosten

Aktuelle Markttendenz (2026)

Nach der Zinswende und den gestiegenen Finanzierungskosten hat sich das Investoreninteresse teilweise verschoben:

• Core-Logistik bleibt bei Versicherungen, Pensionskassen und offenen Immobilienfonds sehr gefragt, allerdings sind die Renditeanforderungen gestiegen.
• Core+ und Value Add stehen zunehmend im Fokus von institutionellen Investoren und Family Offices, da hier trotz höherer Finanzierungskosten attraktiveres Wertsteigerungspotenzial besteht.
• Light Industrial gewinnt an Bedeutung, insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen wie Stuttgart, weil geeignete Produktionsflächen knapp sind und viele Objekte durch ESG-Maßnahmen oder Repositionierungen aufgewertet werden können.
• Insbesondere urbane Light-Industrial-Immobilien mit flexibler Drittverwendungsfähigkeit und guter Anbindung gelten derzeit als besonders interessant, da sie mehrere Nutzergruppen ansprechen: Produktion, Forschung, Handwerk, Last-Mile-Logistik.

Einordnung für die Region Stuttgart

Für unseren Schwerpunkt Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Stuttgart lässt sich beobachten:

• Moderne Logistikzentren mit langfristigen Mietverträgen in etablierten Gewerbelagen (z. B. entlang der A8 oder A81) werden typischerweise als Core oder Core+ eingeordnet.
• Ältere Produktionsstandorte in gefragten Industrielagen mit Entwicklungspotenzial (z. B. durch Modernisierung, ESG-Aufwertung oder Nachverdichtung) fallen häufig in die Kategorie Value Add.
• Brownfield-Areale oder sanierungsbedürftige Industrieareale mit erheblichem Entwicklungsaufwand werden überwiegend als Opportunistic bewertet.

Gerade in der Region Stuttgart ist die Lagequalität aufgrund des knappen Flächenangebots ein wesentlicher Faktor: Selbst ältere Light-Industrial-Objekte können bei guter Drittverwendungsfähigkeit und attraktiver Mikrolage ein vergleichsweise günstiges Risiko-Rendite-Profil aufweisen.

Fazit

Ob Core, Core+, Value Add oder Opportunistic: Die richtige Risikoklasse hängt immer vom individuellen Zusammenspiel aus Lage, Objektqualität, Mietvertragsstruktur und Entwicklungspotenzial ab. Wer Logistik- oder Light-Industrial-Investments in der Region Stuttgart plant, profitiert von einer fundierten Einordnung – gerne unterstützen wir Sie dabei mit unserer lokalen Marktkenntnis.

Häufige Fragen

Was unterscheidet Core von Core+ bei Logistikimmobilien?

Core-Objekte sind vollvermietet, in Top-Lage und mit sehr langen Mietverträgen ausgestattet. Core+ bietet leicht höhere Renditen, da kleinere Vermietungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen.

Warum gewinnt Light Industrial in Stuttgart an Bedeutung?

Weil moderne und flexible Produktionsflächen in der Region knapp sind und sich viele Bestandsobjekte durch ESG-Maßnahmen oder Repositionierung aufwerten lassen – bei gleichzeitig hoher Nutzungsflexibilität für mehrere Zielgruppen.

Beitragsbild: Craftsman Concrete Floors via Unsplash